荷兰房产避坑 哪些房你投资买了也不能出租

荷兰这几年来房价飙升屡屡上新闻，政府也是迫于压力，不得不调整政策来限制，或者说保证中低收入者的住房稳定。2021年荷兰是提高投资房的房产税到8%（这个dutchshare上还有详细的合理避税操作指南）

2022年又推出了房产保护限令，简单来说就是你买了房，只能自住，不能出租，或者说只能在三种例外条款下出租（比如是直系亲属等）政府的目的是降低投资客对中低端房产的兴趣，所以这条线拉在了60%房产交易价格左右，根据WOZ拉了一条线，在这个价格以上的房产，才可以自由投资出租，不受4年自住条款限制。如果偷偷出租，会被再罚款2万欧元不等（每个市政厅规定不一）。

那么什么是WOZ 呢？这个是荷兰市政厅每年对你房产的评估值，作为收税依据，一般都会远低于房产交易价格（因为没人会希望自己每年持有的房产多交税吧，一般根据附近类似房产交易价格每年年初更新，如果嫌估高了，可以找市政厅理论，还有荷兰专门的评估公司会年初塞小广告，免费帮你去解决，他们按照差价再收服务费）

目前已经确认要实施这条新房产政策的城市和WOZ最低限额如下 （总结图见图二）

Amsterdam - 512,000欧起 - 2月开始
Utrecht- 440,000欧起 - 3月中开始
Amstelveen- 411,000欧起 - 6月开始
Haarlem - 389,000欧起 - 2月开始
Rotterdam - 355,000 欧起 - 1月开始
Den Haag- 355,000 欧起 - 3月起
Eindhoven- 350,000 欧起 - 上半年待定

每套房产都不一样，这怎么讲，就给你举个具体例子吧，我们管理过的几套同一地段类似房型的纵向对比：疫情前租金在1800-1900欧, 疫情最困难那会，完全没有expats来荷兰，连很多Airbnb都熬不下去把房源拿出来做长租，最低租到过1600欧，现在已经恢复到2000欧左右，甚至因为市面上没有类似出租竞争，甚至还有同行开始挂到3200欧
2022-01-27
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R太李小姐
完全没看懂
2022-01-27
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荷兰总结姐
作者
哪点没写清楚啊 举例来说，就是阿姆斯特丹从今年2月开始，如果你买的房产woz价格低于51.2万欧，那么就会被限制在接下去四年内不能出租，只能用于自住。woz价格在笔记里也解释了，不是购房价格，而是市政厅评估价格，一般情况下都会远低于房产的市场交易价格。荷兰不同城市有不同woz线，和不同的开始实施时间，以及实施细则，比如阿姆斯特丹是全城，而鹿特丹只从16个区开始试点。所以如果是投资房产，肯定要看现金流，如果被法律规定了四年都不能出租，后果可想而知。
2022-01-27
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momo
他的意思是不是买了低于以上价格的房子头4年只能自住不能出租
2022-01-27

R太李小姐
回复 荷兰总结姐: 那还投资荷兰房产做什么？？
2022-01-27
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FreeSoul
那买一套大的，把现在住的小房子低于woz的，出租掉，是不是就合理避掉这个政策了
2022-01-28
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荷兰总结姐
作者
你说的理论上可行，再买套更贵的房子自住，然后把以前小房出租，这个就和以前小房是否低于wiz完全没关系了。 但是按照我们这么多年实践经验，问题是在你以前小房子的地段，市政厅是否有其他出租许可政策，比如该房产是否过线，能否有租金定价权？ 还有你之前的公寓是否还有贷款，是否是自住房贷款，那么一般银行是有出租限制的，你是否要转成投资房贷款，以及最最重要的，你的房产是否有足够的出租客需求和群体。要看相关荷兰投资出租建议，可看dutchshare 上的详细总结。
2022-01-28
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FreeSoul
回复 荷兰总结姐: 对的，这种情况下只能转成投资贷款。出租客倒是供不应求的。谢谢分享！
2022-01-29

回家的猫
回复 荷兰总结姐: 你说的dutchshare是微信上的荷兰微生活么？